Desde o mércores a subida de novos alugueres están limitados por lei

O decreto de medidas urxentes en materia de aluguer, que limita as subidas anuais dos prezos ao incremento do IPC para todos os contratos novos durante a duración do contrato asinado, entrará en vigor mañá tras o seu publicación este martes no Boletín Oficial do Estado (BOE).

Con este real decreto, que amplía a cinco anos a prórroga da duración do contrato fronte aos tres actuais, vólvese á situación de 1994 respecto a a toma en consideración do incremento do IPC para situar o aumento da renda das vivendas en aluguer, aínda que neste caso o IPC non será obrigatorio como entón e só operará como teito.

Esta medida só será de aplicación para os novos contratos que se subscriban a partir de mañá. Os contratos de arrendamento sometidos á Lei de Arrendamentos Urbanos de 1994, celebrados con anterioridade á entrada en vigor da nova norma, continuarán rexéndose polo establecido no réxime xurídico que lles era de aplicación.

Con todo, cando as partes o acorden e non resulte contrario ás previsións legais, os contratos preexistentes poderán adaptarse ao réxime xurídico establecido no novo decreto.

A norma inclúe a elaboración dun sistema estatal de índices de referencia ás vivendas, que se utilizará para facer un seguimento do mercado e servir de soporte a medidas de carácter fiscal.

Este índice de referencia, para cuxo prazo de elaboración o Goberno dáse oito meses, actualizarase anualmente e será o máis detallado posible.

Esta ferramenta estatal de referencia será compatible con outros índices que poidan elaborar as comunidades autónomas para definir a aplicación das súas competencias en políticas de vivenda. Con todo, este índice en ningún caso habilita ás administracións ao establecemento de sistemas de regulación de prezos de aluguer.

Aínda que o borrador do real decreto si recollía unha bonificación do 80% do IBI para inmobles en aluguer de vivenda habitual cuxa renda fose inferior á determinada por este índice de prezos, a norma aprobada dá aos concellos e comunidades a posibilidade de que decidan a súa política de vivenda de acordo co seu marco fiscal.

A norma si contempla a eliminación da obrigación de que o inquilino repercuta o IBI no caso das vivendas sociais, e ofrece de novo aos concellos a posibilidade de dar ás vivendas en aluguer de renda limitada por unha norma xurídica unha bonificación do 95% da cota íntegra do IBI.

AMPLIACIÓN DA PRÓRROGA

Doutra banda, o real decreto inclúe a ampliación da prórroga obrigatoria dos contratos de aluguer de 3 a 5 anos (ou a 7 anos se o arrendador é persoa xurídica).

Ademais, como novidade recolle que, durante este prazo, a potestade de recuperación da vivenda polo propietario (persoa física) debe quedar "expresamente recollida no contrato de aluguer".

Tamén se recolle a ampliación da prórroga tácita dun a tres anos e recolle como novidade a ampliación do prazo de preaviso, polo que se establecen catro meses para o arrendador e dous meses para o arrendatario.

Así, auméntase a anticipación coa que se debe indicar que non desexan continuar co contrato unha vez concluíse a prórroga obrigatoria.

O decreto sinala que os contratos de arrendamento deben respectarse sempre polos terceiros compradores do inmoble, de modo especial no período de prórroga obrigatoria de cinco ou sete anos.

Segundo o Goberno, esta medida é necesaria para previr posibles prácticas de fondos de investimento que adquiran vivendas arrendadas e que decidan non asumir os prazos e condicións dos contratos vixentes.

Ademais, o texto recolle que o comprador da vivenda terá que respectar o contrato de aluguer estea ou non inscrito no Rexistro da Propiedade.

De igual forma, o texto establece unha excepción para pactar a renuncia á subrogación nos contratos de arrendamentos de longa duración.

Así, establece que en caso de falecemento do arrendatario, en situacións de vulnerabilidade, póidase manter a vivenda arrendada polo familiar co que estivese a convivir.

DESAFIUZAMENTOS

Así mesmo, establécese a notificación sistemática dos procedementos de desafiuzamento aos servizos sociais, polo que se terá máis tempo para analizar as posibles situacións de vulnerabilidade.

Tamén introduce como novidade a regra da contía na tramitación dos procedementos arrendaticios.

Así, permitirase ao arrendatario acudir ao procedemento de xuízo verbal en caso de reclamacións de cantidade que sexan inferiores ou iguais a 6.000 euros.

Doutra banda, clarifica a obrigatoriedade de sinalar o día e a hora do desafiuzamento, co que se acabará cos lanzamentos con data aberta.

VIVENDA TURÍSTICA

Tamén se mellora a exclusión da vivenda de uso turístico na Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU) e establécese unha remisión clara á normativa turística que regula os pisos turísticos.

Pola súa banda, retoma as limitacións ao aluguer turístico en comunidades de propietarios.

Introdúcese así a posibilidade de que por acordo dunha maioría de tres quintas partes dos propietarios póidanse limitar ou condicionar os pisos turísticos, establecendo a posibilidade de acordar unha maior contribución destes aos gastos xerais (ata un 20% máis).