A CNMC impulsa unha consulta histórica para desbloquear trabas legais e flexibilizar o acceso á vivenda

España, e sobre todo Catalunya, enfróntase a un desafío residencial sen precedentes. O aumento sostido de prezos, a escaseza de oferta e a rixidez da normativa urbanística han convertido o dereito á vivenda nun tema de máxima preocupación social e política. Ante este escenario, a CNMC abriu unha consulta pública que busca analizar os obstáculos que encarecen a vivenda e dificultan a transformación de inmobles infrautilizados, co obxectivo de favorecer un mercado máis competitivo e accesible para todos os cidadáns.

A consulta: identificar barreiras e abrir oportunidades

A CNMC subliñou que o custo do solo pode representar até o 45% do prezo final da vivenda, un factor determinante na inaccesibilidad de moitos fogares. A consulta, aberta até o 21 de novembro, pretende solicitar propostas e experiencias que permitan reducir os tempos de transformación do solo e desbloquear procesos que hoxe retardan a reconversión de locais e oficinas en vivendas.

Mercedes Branco, CEO de Vecinos Felices e membro da Xunta de COAPI (Col·legi d'Agents da Propietat Immobiliària de Barcelona), salienta: “España, e especialmente Catalunya, necesita revisar con urxencia a rixidez das súas normativas urbanísticas. Temos miles de metros cadrados de locais e oficinas buxán que poderían converter en vivendas, pero a lexislación actual non facilita esa reconversión”.

Branco insiste en que a reconversión de inmobles infrautilizados non é só unha medida técnica, senón unha solución social e económica. A lentitude dos procedementos, sumada á falta de coordinación entre administracións, encarece os proxectos e limita a oferta de vivenda alcanzable. “Cada mes que se atrasa unha recualificación ou unha licenza, os custos aumentan e trasládanse ao comprador ou ao inquilino. Simplificar e axilizar os procesos non só é unha cuestión técnica, senón tamén social e económica”.

Transformación de locais e oficinas: unha oportunidade histórica

En cidades como Barcelona, Madrid e Valencia, miles de metros cadrados de oficinas e locais comerciais permanecen buxán, mentres a demanda de vivenda segue crecendo. Para expertos como Branco, reconverter estes espazos sería unha medida inmediata e efectiva para aliviar a escaseza de vivenda.

“Non se trata só de construír máis, senón de aproveitar mellor o que xa temos. A transformación de locais e oficinas en vivendas dignas e eficientes é unha oportunidade que España non pode seguir desaproveitando”, explica a CEO de Vecinos Felices.

O obxectivo da CNMC é recoller experiencias comparadas, boas prácticas e propostas concretas que poidan acelerar a transformación do solo, favorecendo un mercado de vivenda máis competitivo e accesible, capaz de responder as necesidades reais da poboación.

Condicións mínimas de habitabilidade: calidade e seguridade como prioridade

A transformación de locais e oficinas en vivendas debe cumprir estritos criterios de habitabilidade. En Catalunya, o Decreto 141/2012 establece que unha vivenda debe ter superficie mínima, ventilación e iluminación natural, equipamento básico, accesibilidade e bo estado de conservación para obter a cédula de habitabilidade, requisito indispensable para alugar, vender ou contratar subministracións.
 

“Garantir a habitabilidade non é só cumprir a normativa, é asegurar que as persoas poidan vivir dignamente e con seguridade nos seus fogares”, lembran técnicos e expertos do sector. Non cumprir estes criterios pode implicar sancións administrativas e problemas legais para propietarios e inquilinos.

Regulación de prezos e Zonas Residenciais de Mercado Tensionado (ZRMT)

A Lei 12/2023 do Dereito á Vivenda introduce limitacións de renda en alugueres para grandes tenedores de inmobles en Zonas Residenciais de Mercado Tensionado (ZRMT). En Catalunya, considérase gran tenedor a quen posúe cinco ou máis inmobles dentro destas zonas.

Unha ZRMT declárase cando a carga dos custos de vivenda supera o 30% dos ingresos medios do fogar ou cando os prezos creceron máis de tres puntos porcentuais por encima do IPC autonómico nos últimos cinco anos. A declaración de ZRMT dura tres anos e pode prorrogar se persisten as condicións que xustificaron o seu establecemento.

Tributación e intervención administrativa

O Decreto-Lei 5/2025 modificou os tipos do Imposto sobre Transmisións Patrimoniais en Catalunya, aplicando tramos do 10% ao 13% e un 20% para grandes tenedores, incluíndo edificios completos destinados a uso residencial.

Paralelamente, o Real Decreto-Lei 2/2025 regulou dereitos de tenteo e retracto a favor da Generalitat, que permiten á administración adquirir preferentemente inmobles en ZRMT propiedade de grandes tenedores, garantindo que poidan destinar a vivenda social ou alcanzable.

Un mercado complexo que esixe acción inmediata

O sector inmobiliario en España e Catalunya segue enfrontando unha escaseza de oferta estrutural, prezos elevados e trámites burocráticos que retardan a transformación de espazos urbanos. A consulta da CNMC representa unha oportunidade para abrir a porta a un mercado máis xusto e accesible, onde a vivenda deixe de ser un luxo e recupere o seu carácter de dereito fundamental.

Mercedes Branco resume a situación con contundencia: “España, e especialmente Catalunya, necesita revisar con urxencia a rixidez das súas normativas urbanísticas. Temos miles de metros cadrados de locais e oficinas buxán que poderían converter en vivendas, pero a lexislación actual non facilita esa reconversión”.

Con esta iniciativa, a CNMC pretende non só diagnosticar os problemas, senón tamén sentar as bases dunha transformación estrutural que permita ás familias acceder a un fogar digno e alcanzable, á vez que dinamiza un sector crave para a economía e a cohesión social.