Iago Lestegás: “No mercado de aluguer está a realizarse unha transferencia de rendas dos máis pobres aos máis ricos”

-Cales foron as ferramentas ás que se tivo que acoller o Concello para a petición de “zona tensionada”?

En primeiro lugar, o Concello de Santiago tivo que realizar todo o traballo previo que establece a Lei polo Dereito á Vivenda para declarar a unha zona como “mercado tensionado”. A isto engadíronselle outros trámites requiridos polo Goberno autonómico a través da Lei de Medidas Fiscais Administrativas de 2023. Para levar adiante todo este labor, o Concello ordenou realizar un diagnóstico da situación do mercado da vivenda residencial en Santiago, devandito traballo foi realizado polo Grupo de Estudos Territoriais da Universidade dá Coruña. Posteriormente someteuse a exposición pública ese diagnóstico, tamén o propio Concello elaborou un proxecto de plan con medidas correctoras, someteu á Mesa Sectorial de Vivenda (creada para esta iniciativa sobre zona tensionada) tanto o diagnóstico como o proxecto de plan con medidas correctoras. Desta forma celebráronse dúas Mesas dá Vivenda, unha ou 19 febreiro e outra o 22 de maio. Responder as alegacións que se presentaron ao estudo mentres estivo en exposición pública e elaborouse unha memoria xustificativa.

-Como describe a actitude do Goberno autonómico ante esta iniciativa do Concello de Santiago de estudo sobre o mercado da vivenda residencial?

A Xunta non creo que estea moi de acordo coa Lei polo Dereito á Vivenda, tamén o PP manifestou en numerosas ocasións que non están de acordo coas medidas de contención de prezos que prevé esta lei en caso de declarar “zonas de mercado tensionado”. Todas estas posicións son públicas e coñecidas. 

-Desde o Concello solicitouse que a definición de “gran tenedor” ou “gran posuidor” aplíquese a propietarios con máis de cinco inmobles, a lei defíneo a partir de dez inmobles. Por que se pide este cambio?

A Lei no seu artigo terceiro sinala que se considera posuidor ou tenedor, a unha persoa física ou xurídica que sexa titular de máis de dez inmobles urbanos de uso residencial ou dunha superficie construída con máis de 1.500 metros cadrados de uso residencial, incluíndo garaxes e baixos. Nese mesmo artigo e dentro desa definición, indícase que devandita definición poderá ser particularizada na declaración de zonas de mercado residencial tensionado até aqueles titulares de cinco ou máis inmobles urbanos de uso residencial situados nese ámbito cando así se motive pola comunidade autónoma na memoria xustificativa. Así pois, en aplicación deste artigo 3 da Lei polo Dereito á Vivenda, solicitamos á Xunta que na súa declaración de zonas de mercado residencial tensionado, pois é a Xunta quen o declara, considérese gran posuidor aos titulares de cinco ou máis inmobles de uso residencial. O devandito polo presidente da Xunta de que nos estamos desmarcando da lei non é certo, é devandita lei a que fala de poder particularizarse a definición de gran posuidor de face a incluír a eses posuidores de cinco ou máis vivendas no noso ámbito municipal. 

-O Goberno autonómico ten seis meses para resolver a petición, en caso de non facelo, iniciaríase un proceso contencioso-administrativo. Dentro do goberno municipal compostelán existe o temor de ter que recorrer a un contencioso?

A Lei de Medidas Fiscais Administrativas de 2023 di que pasados os seis meses de presentado o proxecto e sen que se manifestou unha resolución autonómica, o Concello poderá considerar desestimada a súa petición para os efectos de permitir a interposición dun recurso contencioso-administrativo. Sobre o temor de que isto materialícese, entendemos que a Xunta vai aplicar a Lei polo Dereito a Vivenda, acredítase que o Concello de Santiago cumpre os requisitos para ser declarado zona de mercado residencial tensionado. Por outra banda, os poderes públicos teñen o mandato constitucional de promover as condicións necesarias para facer efectivo o dereito á vivenda. Por outra banda, a Xunta manifestou que estudarán a solicitude e si cúmprense os requisitos levará adiante a declaración pertinente. 

-En caso de aplicar a declaración levarían adiante medidas para a contención de prezos. Isto tamén inclúe vivenda en venda e os prezos do aquiler?

Non, as medidas de contención de prezos están marcadas na Lei de Arrendamentos Urbanos, por tanto son para o mercado de aluguer. A lei da Vivenda o que fixo é incluír estas medidas de contención de prezos no aluguer. Teñamos en conta que o concello non aplica unha contención de prezos, neste apartado as entidades municipais non deberían nin sequera intervir. A administración competente neste campo é a autonómica, no noso caso a Xunta concedeunos o traballo previo e a solicitude. As competencias últimas recaen na administración autonómica e unha vez declarado zona de mercado residencial tensionado é cando se aplican automaticamente as medidas de contención de prezos. 

-A contención de prezos sería a conxelación de prezos ou a súa rebaixa?

As medidas de contención de prezos están establecidas no artigo 17 da Lei de Arrendamentos Urbanos. Aí defínense os incrementos que se poden realizar e no caso de grandes posuidores, sobre todo con inmobles que non estiveron alugados durante os últimos cinco anos, establece que se aplique o índice de prezos de referencia. A lei de Arrendamentos recolle todas as consecuencias da contención de prezos con dous supostos: os incrementos máximos entre un contrato e outro contrato que é, basicamente, que se poida aplicar a actualización anual que xa estaba no contrato anterior, agás que se realicen obras nesa vivenda. O segundo suposto son os contratos de aluguer en vivendas de grandes posuidores sobre as que se aplica o índice de prezos de referencia. Tamén se aplica nos inmobles en que non estivese vixente ningún contrato de aluguer para vivenda habitual nos últimos cinco anos. Aquí tamén se aplica o índice de prezos de referencia que son establecidos polo Ministerio de Vivenda. 

-Todo este traballo realizouse ante a situación que vive Santiago en canto alugueres e prezos de vivenda.

A inmensa maioría é coñecedora de cal é o estado nos alugueres e a vivenda en Santiago, en Galicia e en España. Durante os últimos cinco anos o incremento medio nos prezos de aluguer duplicou o incremento do IPC. O aluguer converteuse nun factor de desigualdade e de empobrecimiento porque se está producindo unha transferencia regresiva de rendas dos máis pobres aos máis ricos, isto fai necesaria a intervención no mercado de alugueres. A declaración de zona de mercado residencial tensionado non é un fin é unha ferramenta para conter a escalada no aluguer. E, sobre todo, para que as administracións, sobre todo a autonómica como reza o artigo 27 do Estatuto de Autonomía, implementen medidas que aborden as causas estruturais do mercado da vivenda. Ao ser medidas estruturais tardarán en dar froitos e mentres isto non ocorra é necesario conter o prezo do aluguer. Moitas persoas non poden acceder a unha vivenda digna e as que poden teñen dificultades para chegar a fin de mes e con menos capacidade de aforro. O estudo do Grupo de Estudos Territoriais conclúe que o elemento máis tensionador do mercado residencial en Santiago é o aluguer. O tensionamiento no aluguer aumenta en zonas con menor nivel de renda e así se verían afectados os fogares máis vulnerables. Non actuar non é unha opción.

-A pregunta que se fai a sociedade: cal é a orixe desta subida nos alugueres?

Un dos efectos que tivo a crise do 2007-2008 foi trasladar a especulación do mercado hipotecario ao mercado de aluguer, tanto para uso residencial como outros usos como os turísticos. Outro factor é a pésima política de vivenda durante décadas, a crise non é espontánea é consecuencia de malas políticas. Por outra banda, a vivenda protexida que se construíu tiña unha protección temporal, non tiña protección permanente e agora é vivenda libre. Tamén está o feito de que en cidades turísticas como Santiago secuestrouse centos de vivendas para uso turístico, aínda que sexa ilegalmente en moitos casos, reduce a vivenda para aloxamento estable.