Estas son as claves da nueva lei sobre hipotecas

As novas condicións para a concesión de hipotecas entrará en vigor finalmente a medios do mes de xuño, tras a súa publicación este sábado 16 de marzo da nova lei reguladora dos contratos de crédito inmobiliario no Boletín Oficial do Estado (BOE), case un mes despois de que a aprobase o Congreso e cando pasou unha semana desde que se recollese no Boletín das Cortes.

Está previsto que, tal e como establece o documento, as novas condicións para a concesión de hipotecas entren en vigor aos tres meses da súa publicación no BOE, polo que atrasa ata o 16 de xuño a súa aplicación efectiva.

A nova lei establece, entre outras cuestións, a repartición de gastos entre a entidade financeira e o consumidor, un abaratamento dos intereses de demora e de amortización anticipada, ou o aumento dos meses de falta de pagamento antes de que se execute un crédito.

A pesar de que o Congreso celebrou o pasado 21 de febreiro as últimas votacións desta lei, relativas ás emendas introducidas ao seu paso polo Senado, pasaron máis semanas ata que finalmente publicouse no BOE. Precisamente, unha destas emendas de última hora concedeu ás entidades financeiras un maior prazo para adaptarse ás novidades.

O SENADO ENGADIU 30 DÍAS Á ENTRADA EN VIGOR

Así, a proposta de PP e Ciudadanos, o Senado alongou os 30 días de prazo fixados inicialmente polo Congreso, elevando este prazo para a súa entrada en vigor aos tres meses da súa publicación no BOE. Esta modificación foi avalada despois no Congreso, co respaldo de PP, Cs, PDeCAT, UPN e Foro Asturias.

A lei serve para trasponer unha directiva para a cal España xa acumula un atraso de tres anos, xa que o prazo para trasponer esta directiva acabou en marzo de 2016, razón pola que a Comisión Europea iniciou no seu momento un procedemento de sanción. Leste pode derivar nunha multa de 105.991,6 euros por cada día de atraso, máis de 116 millóns de euros en total.

DESAFIUZAMENTOS

Os requisitos establecidos para que un banco aplique o seu dereito de vencimiento anticipado sobre unha hipoteca na que o prestatario deixou de pagar un determinado número de cotas endureceranse a partir da súa entrada en vigor.

Entre outros aspectos, establece que, para que unha entidade pode exercer o seu dereito de vencimiento anticipado, as cotas impagadas deben superar o 3% do capital concedido ou 12 cotas mensuais se se produce na primeira metade de vida dun préstamo, e o 7% do capital concedido ou 15 cotas mensuais se ocorre durante a segunda metade. Adicionalmente, esíxese que o prestamista requirise o pago pendente ao prestatario concedéndolle, polo menos, un mes para cumprir.

O número de cotas impagadas do capital concedido necesarias para chegar a acumular o 3% da primeira metade ou o 7% da segunda dependerá tanto do tipo de interese e do prazo de vida residual da hipoteca, así como da parte do préstamo xa amortizado. Con todo, na maioría dos casos o número será claramente maior ás tres cotas mensuais que habitualmente recollen as cláusulas das hipotecas como requisito para proceder á execución.

A normativa vixente non regula este dereito das entidades, pero a maioría dos contratos vivos inclúen cláusulas de vencimiento anticipado nas que xeralmente se establece que isto ocorre a partir de tres cotas impagadas. A nova regulación aplicarase tanto ás novas firmas contractuais como ás vivas, polo que as cláusulas pactadas quedarán invalidadas.

Soamente no caso de que o cliente alegue que lle é máis favorable a cláusula determinada co seu banco ou que o vencimiento anticipado produciuse con anterioridade á entrada en vigor da nova lei, a regulación deste dereito non se aplicará nos contratos vivos.

Nun documento dedicado á nova lei hipotecaria, o Banco de España explica que o atraso na recuperación da débeda impagada para os bancos podería traducirse nun "certo endurecemento" das condicións crediticias, sobre todo nas aplicadas aos clientes cun maior perfil de risco.

Neste sentido, a autoridade presidida por Pablo Hernández de Cos cre que as novas esixencias incluídas tamén na regulación sobre unha maior avaliación da solvencia do prestatario antes e durante a vida do préstamo poderían contribuír a reforzar o efecto dunhas condicións máis duras á hora de solicitar un préstamo. Na súa opinión, tamén favorecería a mellora das carteiras crediticias dos bancos.

ESTREA DUNHA COMISIÓN MÁXIMA POR ANTICIPO EN TIPO FIXO

Doutra banda, limitarase por primeira vez a comisión máxima a aplicar por un banco a un cliente no caso de que o segundo decida devolver de forma anticipada parte ou a totalidade da débeda dun préstamo a tipo fixo. Ata agora só estaban regulados os reembolsos anticipados en préstamos a tipo variable, cuxas comisións, que xa estaban establecidas por lei, reduciranse.

En concreto, introdúcense límites máximos ás comisións por reembolso anticipado nos préstamos a tipo de interese fixo de ata un 2% do capital amortizado os dez primeiros anos de vida e do 1,5% se se decide levar a cabo posteriormente.

A tipo variable, as comisións máximas pasan do 0,5% do capital amortizado establecido actualmente no caso de que teñan lugar nos cinco primeiros anos de vida do préstamo, ou do 0,25% se se produce despois, ata o 0,25% durante os tres primeiros anos (ou, alternativamente, ao 0,15% durante os cinco primeiros anos, en función do que acorden as partes) e ao 0% despois.

En todo caso, o importe das comisións non poderá exceder, nin nos créditos a tipo fixo nin variable, do da perda financeira ocasionada ao banco. Esta perda aparece cando o tipo de interese de mercado redúcese por baixo do da hipoteca, xa que nese caso a entidade deixa de ingresar o interese pactado durante a vida residual do préstamo e atopa rendibilidades de mercado inferiores á hora de reinvestir anticipadamente en activos similares.

O Banco de España xustifica as comisións máis elevadas nos préstamos a tipo de interese fixo co fin de evitar a perda financeira, con todo admite que é posible que en certos casos non se cubra completamente cos límites máximos establecidos na nova regulación.

OS MAIORES GASTOS PARA O BANCO PODERÍAN REPERCUTIR NO CLIENTE

A nova lei hipotecaria tamén introduce que a maior parte dos gastos relacionados coa contratación dunha hipoteca, que ata agora recaían fundamentalmente no cliente, pasarán a ser responsabilidade do banco.

Tras a súa entrada en vigor, os gastos de xestoría, de notaría e de rexistro corresponderán á entidade, mentres que o cliente soamente asumirá os de taxación e os das copias notariais. O polémico imposto sobre actos xurídicos documentados (IAJD) correrá tamén a cargo do banco, segundo o Real Decreto-lei 17/2018 aprobado polo Goberno de Pedro Sánchez, que di o contrario á sentenza definitiva tras a 'lea' xurídica do Tribunal Supremo.

A autoridade monetaria prevé que os maiores gastos de constitución soportados polos bancos poderían propiciar un "certo" aumento dos tipos de interese dos novos préstamos, especialmente no caso dos aplicados á modalidade de tipo de fixo.

Outras medidas que tamén se inclúen na nova lei hipotecaria están relacionadas co reforzamento da información dispoñible para os clientes en fase precontractual, a estandarización dos contratos a nivel europeo ou os menores custos de transacción asociados á subrogación ou á novación.