Medo a alugar na Coruña, a Zona Tensionada pecha as portas a novos inquilinos

A decisión do Concello da Coruña de solicitar e obter a declaración como Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT) colocou á cidade no centro dun complexo debate sobre o acceso á vivenda. Esta medida, prevista na lexislación estatal, busca ser un paliativo fronte á escalada dos prezos do aluguer. É máis, a ZMRT desatou unha onda de reaccións contrapostas deixando ver a profunda división de opinións entre inquilinos e propietarios. Ambos os sectores cuestionan a eficacia e as consecuencias da intervención gobernamental no mercado da vivenda.

A Declaración de Zona Tensionada: Contexto e Mecanismos
A solicitude do Concello para declarar A Coruña como ZMRT fundaméntase no elevado prezo do mercado do aluguer. Isto, segundo as autoridades, está a dificultar seriamente o acceso a unha vivenda, especialmente a xente nova. O marco lexislativo que ampara esta declaración é a Lei 12/2023, de 24 de maio, polo dereito á vivenda, cuxo obxectivo principal é facilitar o acceso a unha vivenda digna e alcanzable.
 

A declaración de ZMRT é un dos instrumentos previstos. Con el preténdese limitar temporal e excepcionalmente o prezo da renda para os novos contratos de arrendamento que se celebren nesas zonas. En concreto, o texto do Concello dá Coruña subliña que esta é unha "medida de choque" e un instrumento "provisional e temporal", coa finalidade de actuar no mercado mentres se logra incrementar a oferta de vivenda alcanzable. Isto faríase a través da promoción e preservación do parque de vivendas de protección oficial. Por lei, a aplicación da zona tensionada ten un límite temporal de tres anos.

Débese lembrar que, aínda que a iniciativa para solicitar a declaración parte dos concellos, as competencias recaen no Estado e leste, á súa vez, delegaas nas comunidades autónomas. Por tanto, son as comunidades autónomas as que deben crear unha regulación propia, como ocorreu no País Vasco e Cataluña.

O Concello da Coruña presentou unha proposta axustada ás directrices da lexislación estatal. No entanto, a Xunta de Galicia era "remisa a aplicar esta medida" e, aínda que a lei lle obrigou a concedela, a súa aplicación vólvese "moito máis complexa". O motivo é a falta dunha regulación autonómica que estableza, por exemplo, un réxime sancionador, algo que aínda non fixo.

A medida comezou a aplicar en agosto de 2025 e, a día de hoxe, os resultados son moi incipientes, pero se observaba unha contención na alza de prezos, e mesmo un "moi leve retroceso" no último mes, coa esperanza de que a tendencia se consolide. A limitación significa que as vivendas sometidas a esta lexislación deberán aplicar os indicadores de prezos públicos estatais.

Medo aos contratos de aluguer
Miguel Estévez, vogal da Asociación de Inquilinos da Coruña, ofrece unha valoración crítica sobre a declaración de ZMRT, afirmando que, lonxe de mellorar, a situación foi " a peor". O principal efecto negativo, segundo Estévez, é a reacción dos propietarios ante o contexto que se está formando.

A limitación a subir a renda na zona tensionada provoca que os propietarios se neguen a renovar contratos, optando por rescindir e deixando ao inquilino "na rúa". Os arrendadores buscan fixar as rendas aos prezos de mercado actuais, máis altos que os do anterior contrato. Para eludir a regulación da zona tensionada, os propietarios están a ofrecer contratos de tempada en lugar do tradicional contrato de vivenda con prórroga obrigatoria de cinco anos. O contrato de tempada "non está suxeito á zona tensionada".

Por último, existe o risco de que xurda a "mesma picaresca" que existía coas vivendas de protección oficial. Neses momentos alugábase a vivenda, con todo, exceptuábase unha habitación ou un trasteiro, facendo un contrato aparte co obxectivo de establecer condicións de aluguer vantaxosas para o propietario.

A vivenda desvanécese
Estévez subliña que, agora mesmo, na Coruña o verdadeiro problema é a falta de vivenda en aluguer. A maioría destas vivendas pertencen a pequenos propietarios (que teñen unha ou dúas vivendas adicionais), non aos "grandes tenedores". Así mesmo, Estévez sinala que a Lei de Vivenda provocou que os pequenos propietarios haxan "retirado do mercado miles e miles de vivendas" ante a inseguridade xurídica.

Detrás de devandita inseguridade está o medo a que o inquilino se declare vulnerable e non poida pagar o aluguer. Por outra banda, en moitos casos adóitase parar o lanzamento ou desafiuzamento para desaloxar a inquilinos que permanecerán no inmoble. Isto ten un custo, se o inquilino non paga e non pode ser desafiuzado, o propietario incorre en gastos de subministracións (luz, auga). Sen ingresos por aluguer, os custos de mantemento poden ser superiores aos que suporían ter o piso buxán.
 

Para que a vivenda volva ao mercado, a postura da asociación de inquilinos é clara: garantir aos propietarios que se un inquilino deixa de pagar, o inmoble será desaloxado nun "curto espazo de tempo" para buscar un novo arrendatario. Sen estas garantías de cobro de rendas e pago de danos, a falta de vivenda persistirá.

A revolta do propietario
Katy Díaz, presidenta da Asociación de Propietarios de Vivenda contra a Inseguridade Xurídica (APROVIJ), ofrece unha perspectiva radicalmente diferente, centrando a súa crítica en dous instrumentos legais específicos: o Real Decreto-lei 11/2020 e a Lei de Vivenda 12/2023.
 

Co Real Decreto-lei 11/2020, o propietario convértese nun "escudo social", segundo Díaz, é máis, estas persoas ven as súas casas como elementos "confiscados". E é que o Goberno, para o sector de inquilinos, “vende” a idea dun "escudo social" para protexer aos vulnerables. Con todo, para APROVIJ isto faise "a costa do propietario". Se un inquilino se declara vulnerable, o propietario perde a súa vivenda e está obrigado a cedela.

Por outra banda están os procesos xudiciais que se dilatan no tempo, levando ao propietario a esperar até dous anos nalgunhas comunidades autónomas. Ademais, hai unha falta de límite temporal para a cesión da vivenda, con propietarios que levan cinco anos e medio co decreto en vigor.

APROVIJ denuncia que, aínda que existen vulnerables reais, existen quen están a abusar do sistema, solicitando a declaración de vulnerabilidade en servizos sociais sen seguimento posterior. Segundo a asociación “demostrouse que hai moitos vulnerables que non o eran". Por outra banda, un socio de APROVIJ relata perdas de até 40.000 euros, entre rendas impagadas, avogados e a reforma dun piso esnaquizado tras a recuperación. Isto leva a moitos a retirar a vivenda do mercado para protexer a súa saúde mental e tranquilidade.

A Lei 12/2023 foi a que "rebentou o mercado do aluguer" e a "hecatombe" que provocou a retirada masiva de vivendas. Katy Díaz argumenta que a declaración de zona tensionada, como a da Coruña, ten un efecto contraproducente, a contracción da oferta. En Barcelona, a aplicación da zona tensionada provocou a retirada de vivendas do mercado e fixo que os prezos suban.
 

A inseguridade xurídica xerada ante este panorama, fai que os propietarios se pensen moito a quen alugan. Inquilinos fiucegos son vistos como "potenciais vulnerables" si non cumpren requisitos de altos ingresos (por exemplo, cobrar menos de 1.800 euros), o que dificulta o seu acceso á vivenda e obrígalles a buscar co-arrendatarios.
 

A solución para APROVIJ pasa por derrogar o Real Decreto 11/2020. A volta de miles de vivendas ao mercado, que hoxe están pechadas por medo, aumentaría a oferta, o que levaría a que os prezos baixen por si mesmos.

Zona tensionada si, ou non?
O caso da Coruña é paradigmático da tensión xerada pola Lei de Vivenda. O Concello busca un alivio inmediato aos prezos desorbitados para axudar aos inquilinos, especialmente aos mozos. A únasí, a medida atópase coa forte resistencia duns propietarios que senten desprotexidos pola mesma lexislación que busca protexer aos vulnerables.


Para moitos propietarios, mentres o Goberno non garanta o cumprimento dos contratos e a recuperación rápida dos seus inmobles en caso de falta de pagamento ou vulnerabilidade, a escaseza de oferta persistirá. A clave do conflito é un problema de fondo, a falta de vivenda social construída pola Administración, cuxa responsabilidade recae agora, segundo os propietarios, sobre quen aluga a súa segunda vivenda.