Aumenta a conversión de baixos en vivendas en Galicia pero os arquitectos non cren que exista un "boom"

Desde outubro de 2023, cando entrou en vigor o decreto que modificou as normas de habitabilidade de Galicia, a reconversión de baixos comerciais en vivendas foi gañando terreo na comunidade. O presidente da Xunta, Alfonso Rueda, anunciou mesmo a simplificación de trámites para que os locais puidesen transformar en vivendas sen necesidade de modificar os plans urbanísticos municipais. Con todo, o balance sobre o terreo dista moito de ser uniforme, e os profesionais do sector discrepan abertamente sobre si estamos ante un fenómeno de calado ou ante unha oportunidade desaproveitada.

Alexandre Cameselle, do estudo de arquitectura AC8 —especializado precisamente neste tipo de transformacións— sitúa en 76 as conversiones feitas, en marcha ou confirmadas polo seu equipo nos últimos catro anos. Ao seu xuízo, non se pode falar de ningún boom. Denuncia que as particularidades normativas e técnicas de cada concello dificultan enormemente materializar estes cambios, aínda que recoñece que o potencial segue sendo enorme nun escenario con centenares de locais buxán repartidos por toda a comunidade.

Unha opinión ben distinta sostén Eduardo Alonso, coordinador da oficina de apoio á rehabilitación do Colexio de Arquitectos de Galicia e un dos relatores das normas de habitabilidade galegas. Para el, estas operacións son, "sen ningunha dúbida", o boom do momento inmobiliario en Galicia. No entanto, lanza unha advertencia clara: non todos os baixos reúnen as condicións mínimas para ser habitados con garantías.

Tres velocidades, un mesmo problema

O avance non é homoxéneo no territorio. Vigo concentra o 38% das licenzas de toda Galicia, o que o converte no municipio máis activo neste proceso. A Coruña e a súa área metropolitana suman xunto a Vigo máis do 80% dos expedientes en marcha. No extremo oposto, Santiago de Compostela mantén a súa aposta por preservar o carácter comercial das plantas baixas nos eixos principais, e Ourense acumula atrasos de até dous anos na tramitación. 

En Santiago, con restricións zonais explícitas, os datos municipais consultados por Europa Press confirman que as cifras apenas se moveron: catro conversiones en 2022, dous en 2023, cinco en 2024 e once en 2025. Un repunte modesto que contrasta co volume rexistrado na Coruña e Vigo, onde o número de operacións rolda o centenar, segundo estima o estudo AC8. Para este despacho, moitos espazos comerciais nas grandes cidades galegas "quedáronse obsoletos" e o cambio de uso representa unha vía para devolverlles vida.

O transfondo deste desigual mapa é a magnitude do problema. O sector inmobiliario estima que Galicia conta cuns 7.000 baixos buxán, dos que aproximadamente 2.000 xa cumpren os novos requisitos aprobados pola Xunta. Eduardo Alonso, do Colexio de Arquitectos, coincide en que esa cantidade de locais sen actividade "degrada a paisaxe urbana", pero matiza que convertelos en vivenda non é, ao seu xuízo, a mellor solución nun momento de emerxencia habitacional como o actual.

Turismo, privacidade e burocracia

Un dos aspectos máis polémicos do fenómeno é o seu vínculo co mercado turístico. Alonso vincula "a maior parte" destas conversiones cos apartamentos de uso turístico, o que na súa opinión desvirtúa o obxectivo de ampliar o parque residencial para uso habitual. Na Coruña, a nova ordenanza municipal aprobada en xuño de 2025 introduciu restricións adicionais para as vivendas de uso turístico en planta baixa, esixindo acceso independente e exclusivo desde a vía pública e blindando determinadas zonas fronte a novas licenzas turísticas.

Outro eixo central do debate é a privacidade dos futuros residentes. Alonso é rotundo: "vivir en beirarrúa non parece unha boa opción", e tampouco considera adecuada a instalación de barrotes. A normativa vixente obriga a que as xanelas que dean á rúa estean a 1,80 metros de altura, o que en moitos casos implica elevar o solo interior e, con iso, reducir a accesibilidade do inmoble. Cameselle, en cambio, defende que existen múltiples fórmulas para garantir a intimidade sen renunciar á habitabilidade, e lembra que noutros países europeos vivir a niveis de rúa é algo perfectamente normalizado.

A lei de acompañamento de orzamentos aprobada a finais de 2024 viño a reforzar o marco normativo autonómico, impondo unha serie de criterios e excepcións sobre as ordenanzas municipais para garantir unha maior homogeneidad nos requisitos do cambio de uso en toda a comunidade. Con todo, a fragmentación municipal segue sendo a queixa máis repetida por quen se penetran neste proceso.

A experiencia en primeira persoa

Lucas Fernández, un particular de Ourense que está en pleno proceso de conversión dun baixo en vivenda, ilustra ben esa realidade. Decantouse por esta opción porque lle permitía acceder a máis metros cadrados e a espazo exterior en pleno centro da cidade. Pero a súa valoración do proceso non deixa lugar á ambigüidade: "facilidades ningunha e trabas todas, empezando pola normativa, que non é clara" sobre que baixos pódense converter e cales non, sen esquecer os problemas coas referencias catastrais e as divisións horizontais.

A súa recomendación para quen llo estea expondo pasa por dúas condicións innegociables: paciencia para xestionar a burocracia e contar cun equipo de arquitectos especializado. Requisitos mínimos que, ao seu modo de ver, non todo o mundo está en condicións de asumir.

Desde o punto de vista económico, os datos de Idealista para 2025 apuntan a que os locais comerciais son o produto inmobiliario máis rendible en case todas as capitais galegas: 8,3% na Coruña, 8% en Pontevedra, 8,1% en Ourense e 9% en Lugo. Unha rendibilidade bruta que, combinada co auxe do aluguer turístico, explica boa parte do interese investidor nestas operacións, aínda que tamén alimenta as reservas de quen reclaman que a política de vivenda en Galicia non pode depender da iniciativa privada para resolver un problema estrutural que afecta a miles de familias.